아파트,오피스텔,상가. . . . .취득세,양도세,재산세. . . 총정리

 

 

아파트·오피스텔·상가의 취득세·양도세(양도소득세)·재산세를 한눈에 정리해 드리겠습니다.

세율은 **2025년 현재 기준 한국 세법(지방세·소득세법)**을 기준으로 설명드려요. (단, 정책 변화 가능성이 있으므로 실제 납부 시점에는 반드시 확인 필요합니다.)

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📌 1. 취득세 (부동산 취득 시 1회 납부, 지방세)

구분        기본        세율         특이사항

 

아파트 (주택)	1.0%~3.0% (6억 이하 1%, 6~9억 구간 2%, 9억 초과 3%)	- 다주택자는 중과세율 적용 (조정대상지역 2주택: 8%, 3주택 이상: 12%) - 생애최초 주택 구입자 감면 혜택 있음
오피스텔 (비주택, 업무시설)	기본 4.6% (취득세 4% + 농어촌특별세 등 부가세율 포함)	- 주거용으로 사용해도 세법상 주택 아님 → 주택수에 포함 여부는 용도와 실제 사용에 따라 달라짐
상가 (근린상가, 상업시설)	4.6%	- 주택이 아니므로 중과세 규정 없음

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📌 2. 양도소득세 (부동산 매도 시, 소득세 + 지방세)

구분     기본      세율      특이사항

 

아파트 (주택)	기본세율 6~45% (누진세율, 과세표준별)	- 1세대 1주택, 2년 이상 보유 & 거주 시 비과세 (12억 원까지) - 조정대상지역 다주택자는 중과 (기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 +30%p)
오피스텔	기본세율 6~45%	- 원칙적으로 비주택 취급 → 중과세율 없음 - 다만 주거용 임대 시 ‘주택 수’ 포함 판정 가능, 양도세 비과세 혜택 적용 어려움
상가	기본세율 6~45%	- 주택 비과세 없음, 항상 과세 - 법인 보유 시 별도 법인세 과세 구조

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📌 3. 재산세 (매년 6·9월 부과, 지방세)

구분세율특이사항

아파트 (주택)	과세표준(공정시장가액의 60%) × 세율 0.1%~0.4%	- 6억 이하: 0.1% ~ 12억 이상: 0.4% - 1세대 1주택 장기 보유자는 세액 감면·상한 완화 있음
오피스텔 (업무용 건물)	건축물분 재산세: 0.25%	- 부속 토지에는 별도 종합합산토지세(0.2%~0.5%) 부과
상가 (상업용 건물)	건축물분: 0.25%	- 상업용 토지에도 종합합산토지세 적용 (0.2~0.5%)

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✅ 종합 정리

• 아파트(주택): 취득세율은 낮지만(1~3%) 다주택자 규제가 가장 강하고, 양도세도 중과. 대신 1세대1주택 비과세 혜택 존재. 재산세율도 주택 특례 적용.
• 오피스텔: 취득세·재산세는 비주택으로 계산(4.6% 취득세, 건축물분 재산세). 양도세는 주택이 아니므로 중과는 없으나, 실거주·임대 여부에 따라 주택 수 포함될 수 있음.
• 상가: 항상 비주택 취급 → 취득세·재산세는 오피스텔과 비슷, 양도세 비과세 혜택 없음.

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 👍 양도세(양도소득세)는 과세표준(양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제 등)을 기준으로 누진세율이 적용됩니다.

2025년 현재 일반 부동산(주택·토지·건물 등) 양도소득세 기본세율표는 다음과 같습니다.

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📊 양도소득세율 (일반세율, 2025년 기준)

과세표준 구간 (양도차익 – 공제 후 금액)      세율      누진공제

 

1,200만 원 이하	6%	-
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	15%	108만 원
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	522만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

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💡 계산 예시

• 양도차익 과세표준 5,000만 원 → 15% 구간 적용
  → 세액 = 5,000만 × 15% – 108만 = 642만 원
• 양도차익 과세표준 2억 원 → 38% 구간 적용
  → 세액 = 2억 × 38% – 1,940만 = 5,660만 원
• 양도차익 과세표준 12억 원 → 45% 구간 적용
  → 세액 = 12억 × 45% – 6,540만 = 4억 8,660만 원

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👉 여기까지는 일반세율이고, 다주택자(조정대상지역), 분양권, 단기양도(1년 미만·2년 미만 보유)에는 중과세율(기본세율 +10%p, +20%p) 이 적용될 수 있어요.

 

 

1주택자 비과세 요건과 다주택자 중과세율로 나누어 깔끔하게 정리해 드릴게요.

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🏠 1주택자 비과세 요건 (소득세법 기준)

구분기본 요건

대상	1세대 1주택 (세대 기준, 배우자·자녀 포함)
보유 요건	2년 이상 보유 (단, 조정대상지역 내 주택은 2년 보유 + 거주)
거주 요건	- 비조정지역: 거주 요건 없음 - 조정지역: 보유 2년 + 실제 거주 2년
양도가액	12억 원 이하까지 비과세 (초과분은 과세, 2021.1.1부터 적용)
예외	상속주택·혼인·동거봉양 등 일정 사유는 일시적 2주택 허용

👉 즉, 서울·수도권 조정대상지역 아파트라면 2년 이상 보유 + 실제 2년 거주해야 양도세 비과세 혜택이 적용됩니다.

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🏢 다주택자 중과세율

다주택자는 조정대상지역 여부에 따라 기본세율 + 중과세율이 적용됩니다.

보유 주택 수 (조정대상지역 내)양도세율

2주택자	기본세율 + 10%p
3주택 이상	기본세율 + 20%p
단기 보유 양도 (2025년 기준)	1년 미만 보유: 70% 2년 미만 보유: 60%

⚠️ 단, 2022~2024년 한시적으로 중과세가 완화되거나 배제된 기간이 있었지만, 2025년 현재는 중과세가 부활되어 적용되고 있습니다.

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📌 정리 요약

1. 1주택자
   • 비과세 가능 (2년 이상 보유, 조정지역은 2년 거주 필수)
   • 양도가액 12억 원까지 비과세
2. 다주택자
   • 조정지역 2주택: 기본세율 +10%p
   • 조정지역 3주택 이상: 기본세율 +20%p
   • 단기 보유: 1년 미만 70%, 2년 미만 60%

📊 케이스별 양도세 계산 예시 (2025년 기준)

✅ 케이스 1. 1주택자 (비과세 요건 충족)

• 서울 아파트 매도
• 양도가액: 10억 원
• 취득가액: 5억 원
• 양도차익: 5억 원

👉 보유 2년 + 거주 2년 조건 충족 시 → 양도세 0원 (비과세)

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✅ 케이스 2. 조정지역 2주택자 (중과 10%p)

• 양도차익(과세표준): 5억 원
• 기본세율 구간 → 40% (3억~5억)
• 중과 적용: 40% + 10%p = 50%

👉 세액 = 5억 × 50% – 누진공제(약 2,540만)
= 2억 2,460만 원

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✅ 케이스 3. 조정지역 3주택자 (중과 20%p)

• 양도차익(과세표준): 5억 원
• 기본세율 구간 → 40%
• 중과 적용: 40% + 20%p = 60%

👉 세액 = 5억 × 60% – 누진공제 적용 불가 (중과세는 공제 배제)
= 3억 원

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✅ 케이스 4. 단기 보유 (1년 미만)

• 양도차익: 5억 원
• 세율: 70% 단일세율

👉 세액 = 5억 × 70% = 3억 5천만 원

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📌 핵심 요약

• 1주택 비과세 : 12억 원까지 완전 면세
• 다주택자 중과 : 기본세율 +10~20%p → 세부담 급증
• 단기 보유 : 최대 70% 중과 (거의 절반 이상 세금)

 

양도세뿐만 아니라 취득세도 1주택자, 2주택자, 3주택 이상(다주택자) 구간별로 세율이 크게 달라집니다.
(2025년 현재 기준, 지방세법 적용)

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🏠 주택 취득세 (2025년 기준)

✅ 1. 1주택자 취득세율

• 주택 가격에 따라 차등 과세
  | 주택 취득가액 | 취득세율 |
  |---------------|-----------|
  | 6억 원 이하 | 1% |
  | 6억 초과 ~ 9억 이하 | 2% |
  | 9억 초과 | 3% |

(※ 농어촌특별세·지방교육세 포함하면 실효세율은 조금 더 올라감)

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✅ 2. 2주택자 취득세율

• 조정대상지역 기준 적용
  | 구분 | 세율 |
  |------|-------|
  | 조정지역 2주택 | 8% |
  | 비조정지역 2주택 | 1~3% (기본세율 적용) |

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✅ 3. 3주택자 이상 (다주택자) 취득세율

• 조정지역 여부와 관계없이 중과
  | 구분 | 세율 |
  |------|-------|
  | 3주택자 | 12% |
  | 4주택 이상 | 12% 동일 |

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✅ 4. 법인 취득세율

• 법인이 주택을 취득할 경우 무조건 12%

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📌 예시로 정리

구분주택가액 5억 취득 시주택가액 10억 취득 시

1주택자	1% → 5백만 원	3% → 3천만 원
2주택자 (조정지역)	8% → 4천만 원	8% → 8천만 원
3주택자 이상	12% → 6천만 원	12% → 1억 2천만 원
법인	12% → 6천만 원	12% → 1억 2천만 원

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✅ 정리하면:

• 1주택자는 가격대별 1~3% (상대적으로 저율)
• **2주택자 이상(조정지역)**은 8%
• 3주택 이상·법인은 12% 고정

 

📊 주택 관련 세금 비교표 (2025년)

구분          취득세        재산세(연간)         양도세

 

1주택자	① 6억 이하: 1% ② 6~9억: 2% ③ 9억 초과: 3%	- 과세표준(공시가) 기준 0.1%~0.4% (누진세율) - 1세대 1주택 12억 이하: 재산세 감면 혜택	2년 이상 보유(+조정지역은 2년 거주) → 비과세 (12억 이하) 초과분: 기본세율 6~45% 적용
2주택자	- 조정지역: 8% - 비조정지역: 1~3% (기본세율)	- 기본세율 0.1~0.4% - 종부세 대상 확대 (공시가 6억 초과 합산)	조정지역 내 양도 시: 기본세율 +10%p (최고 55%)
3주택 이상	12% (전국 공통)	- 재산세 0.1~0.4% 동일 - 종부세 중과세율 (1.2~6%)	조정지역 내 양도 시: 기본세율 +20%p (최고 65%) ※ 단기보유: 1년 미만 70%, 2년 미만 60%
법인	12%	주택 보유 시 중과 가능	양도세 대신 법인세 적용 (10~25% + 추가세 부담)

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📌 핵심 요약

1. 취득세
   • 1주택자: 1~3%
   • 2주택자: 8% (조정지역)
   • 3주택 이상 & 법인: 12%
2. 재산세
   • 1주택자: 공시가 12억 이하 완화 혜택
   • 다주택자: 일반세율 적용 + 종부세 부담(중과)
3. 양도세
   • 1주택자: 2년 보유(+조정지역 2년 거주) 시 12억 이하 비과세
   • 2주택자: 기본세율 +10%p
   • 3주택 이상: 기본세율 +20%p
   • 단기 보유: 최대 70%