지방에 준공후 미분양아파트의 취득세 중과배제,양도세 면제,주택수 미포함 된다고 하는데? 사실인가요?

한화 덕천 포레나3차 조감도

 

 

질문:지방에 준공된 미분양아파트는 취득세 중과 배제,양도세도 없고 2추택자에게 주택수에 포함 안 된다고 하는데 사실인가요?

 

네 — 요약하면 맞습니다. 다만 조건과 세부 적용 요건이 있으므로 정확히 숙지하는 것이 중요합니다. 

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1. 제도 개요

• 지방세법 및 종합부동산세법 등에서, 비수도권 지역에 위치하고 준공 후 미분양된 주택을 일정 요건 충족하여 취득하는 경우
  1. 취득세의 중과세를 제외하거나 감면을 받을 수 있고. 뉴시스+2다음+2
  2. 양도소득세(양도세)·종합부동산세(종부세) 산정 시 주택 수에 포함되지 않거나 1세대 1주택 특례 적용이 가능해지는 혜택이 적용됩니다. 대한민국 정책브리핑+1

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2. 적용 대상 및 조건

이 혜택이 적용되기 위한 핵심 요건은 다음과 같습니다.

• 대상 주택은 **“준공 후 미분양 주택”**이어야 합니다. 즉, 주택사업자가 사용승인(또는 임시사용승인) 받은 뒤 분양되지 못한 상태의 주택을 말합니다. 대한민국 정책브리핑+1
• 지역: **수도권이 아닌 지역(비수도권)**이어야 합니다. 뉴시스+1
• 면적 및 가액 등의 제한이 있습니다. 예컨대, 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 등의 조건이 제시된 바 있습니다. 뉴시스+2대한민국 정책브리핑+2
• 이 제도를 통해 주택 수 산정에서 제외되려면, 해당 주택을 실질적으로 취득한 자가 ‘최초 취득자’여야 한다는 조건도 있습니다. 대한민국 정책브리핑+1

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3. 주요 혜택

• 취득세 감면 및 중과 제외: 예컨대 “취득세 50% 감면”, “취득세 일반세율 적용(중과 제외)” 등의 혜택이 발표된 바 있습니다. 다음+1
• 양도세·종부세 측면에서는, 주택 수 계산에서 제외되어 기존 주택 보유 상태에서 추가 주택 취득 시 주택수 증가로 인한 불이익을 피할 수 있고, 1세대 1주택자 특례가 적용되는 경우도 있습니다. 대한민국 정책브리핑+1

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4. 주의사항 및 실무 팁

• “주택 수에 포함되지 않는다”는 표현은 산정되는 주택 수에서 제외될 수 있다는 의미이지, 자동으로 모든 경우가 제외되는 것은 아닙니다. 해당 요건을 충족하고 신청이 필요할 수 있습니다. 법률정보시스템+1
• ‘2주택자’라는 표현에서 주의해야 할 것은, 추가 주택을 취득해 보유 주택이 2주택이 되는 경우라도 이 미분양주택이 주택수 산정에서 제외되면 사실상 보유 주택 수 증가 부담이 완화될 수 있다는 점입니다.
• 다만 이 제도를 악용하는 것은 아니며, 사업주체·분양사업자 등과의 계약 형태, 사용승인 시점, 최초 취득자 여부, 면적·가액 조건 등 다양한 요건을 정부가 정하고 있습니다. 예컨대 “양수자가 최초로 매매계약을 체결한 자”여야 한다는 등. 대한민국 정책브리핑+1
• 제도의 적용 기간 등이 한정적일 수 있으며, 법령·제도 개정이 있을 수 있으므로 최신 법령 및 시행령을 확인하는 것이 필요합니다.
• 실제 적용하려면 해당 주택의 소재지 관할 시장·군수·구청장 또는 세무서에 ‘준공 후 미분양 주택’ 확인 날인을 요청해야 하는 절차가 있습니다. nts.go.kr+1

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그럼 아래에서 ① 관련 법령 근거, ② 실제 적용 예시, ③ 세금 변화 비교표까지 단계별로 자세히 정리해드릴게요.

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🧾 ① 법령 근거 요약

1️⃣ 취득세 중과 배제

• 법령: 「지방세특례제한법」 제6조의2 (준공 후 미분양 주택에 대한 감면 등)
• 요지:
  비수도권에서 준공 후 미분양된 주택을 최초로 취득하는 경우
  → 취득세 중과(8%·12%) 배제, 일반세율(1~3%) 적용 또는 50% 감면.
• 적용 조건:
  • 준공 후 1년 이상 미분양 상태였던 주택
  • 비수도권 지역
  • 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 6억 원 이하
  • 최초 분양계약자일 것

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2️⃣ 주택 수 제외 (양도세·종부세)

• 법령: 「소득세법 시행령」 제155조 제20항, 「종합부동산세법 시행령」 제3조
• 요지:
  준공 후 미분양주택을 구입해 보유 중일 경우
  → 주택 수 계산에서 제외, 즉
  • 다주택 중과 배제
  • 1세대 1주택 비과세 요건 유지 가능

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3️⃣ 양도세 비과세 유지

• 기존 1주택자가 이 주택을 추가 취득해도
  → ‘일시적 2주택’으로 보지 않고 기존 주택의 비과세 요건을 그대로 인정.
• 단, 신규 취득한 미분양 주택을 3년 내 처분하지 않아도 불이익 없음.

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💡 ② 실제 적용 예시

구분조건세제 효과

A씨	부산 거주, 기존 1주택 있음 (수도권 외)
취득 주택	부산 소재, 준공 후 1년 이상 미분양, 84㎡, 분양가 4.8억 원
결과	① 취득세 중과 배제 (3.5% → 1.1%) ② 양도세 중과 배제 ③ 주택 수 제외로 1주택 비과세 요건 유지	✅ 세 부담 크게 완화

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📊 ③ 세금 비교표

구분일반 2주택자준공 후 미분양 주택 구입 시

취득세	8%~12% (중과세율)	1~3% (일반세율) 또는 감면
양도세	최대 75% (다주택 중과)	중과 없음
종부세 주택수	포함	제외
1주택 비과세 요건	깨짐	유지 가능

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⚠️ ④ 유의할 점

• “준공 후 미분양” 여부는 지자체 또는 국토부 공시자료로 확인해야 합니다.
• “최초 분양계약자” 조건이 중요합니다.
  → 다른 사람이 분양권을 산 ‘전매’의 경우 혜택 없음.
• “비수도권”은 법령상 수도권정비계획법 제2조에 따른 지역(서울·인천·경기) 외의 지역을 의미합니다.
• 혜택 기한은 보통 2025년 말까지 한시 적용되며, 이후 연장 여부는 정부 공고 확인 필요합니다.

 

# 미분양 주택수(2025년)

2025년 9월 말 기준으로 대한민국 전체 미분양 주택 수는 약 66,762가구입니다. KOSIS+3다음+3뉴데일리+3

• 이 중 ‘준공 후 미분양’으로 분류되는 물량은 약 27,248가구입니다. 뉴데일리+1
• 지역별로는 수도권이 약 15,351가구, 비수도권이 약 51,411가구입니다. 뉴데일리

 

아래는 2025년 최근 몇 개월간 국토교통부 발표치 기준 전국 미분양 주택 수 주요 추이입니다. 다만 ‘월말’ 기준 + 잠정치가 많은 점 유의해 주세요. 통계청+2위클리한국주택경제신문+2

시점전국 미분양 주택 수비고

2025 7월 말	약 62,244호 위클리한국주택경제신문+1	전월 대비 약 2.3% 증가
2025 8월 말	약 66,613호 마켓인+1	전월 대비 약 7.0% 증가
2025 9월 말	약 66,762호 KDI 경제정보센터+1	전월 대비 약 0.2% 증가

특히 ‘준공 후 미분양’ 물량도 증가하는 흐름을 보이고 있는데, 예컨대 2025년 8월 말 기준 준공 후 미분양은 약 27,584호로 전월 대비 증가했습니다. 비즈니스포스트+1

 

***아래는 국토교통부의 통계를 근거로 한 2025년 최근 월별 및 규모별(전용면적 구간) 미분양 주택 현황 추이입니다. 다만 일부 수치는 엑셀 자료 다운로드가 필요해 정확한 월별 세부 수치는 직접 확인하시는 것이 좋습니다. 통계청+2KOSIS+2

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📈 최근 월별 주요 수치

• 2025년 8월 말 기준: 전국 미분양 약 66,613호. 디엔피비즈+2KOSIS+2
  • 수도권 약 14,631호, 지방 약 51,982호. 디엔피비즈
  • 준공 후 미분양 약 27,584호. 디엔피비즈
• 2025년 9월 말 기준: 전국 미분양 약 66,762호 (전월 대비 +0.2%) KDI 경제정보센터+1
  • 이 중 준공 후 미분양 약 27,248호 (전월 대비 -1.2%) KDI 경제정보센터

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📊 규모별 전용면적 구간별 흐름

아래는 2025년 8월 기준으로 공개된 규모구간별 미분양 변화 예시입니다. 디엔피비즈+1

평형 구간2025년 7월 말2025년 8월 말증감률

전용 40㎡ 이하	약 1,869호	약 1,932호	+3.4%
전용 40~60㎡	약 6,093호	약 6,111호	+0.3%
전용 60~85㎡	약 44,116호	약 47,209호	+7.0%
전용 85㎡ 초과	약 10,166호	약 11,361호	+11.8%

이처럼 중형(60~85㎡) 및 대형(85㎡ 초과) 구간에서 증가폭이 가장 컸습니다.

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🔍 해석 및 유의사항

• 규모가 큰 물량(60㎡ 이상)에서 미분양이 더욱 증가하고 있다는 점이 리스크로 작용할 수 있습니다.
• 수치가 월말 기준으로 집계되며, 단지별·지역별 편차가 큰 점 참고해야 합니다.
• 규모별 통계는 “규모별 미분양현황” 항목에서 엑셀 다운로드 가능하므로, 관심 있는 지역·평형대는 직접 확인하는 게 좋습니다. 통계청+1